一室あたりの家具予算は、購入担当者の好みだけで決めるとばらつきが出ます。企業住宅、中期賃貸、価格重視の住戸では、必要な快適さと交換の考え方が違います。家賃が高いから家具代も一定割合で増やすという一律の方法より、運営上の目的を先に整理しましょう。
四つの問いで予算の前提を決める
誰が住むか、どのくらい滞在するか、どのサービス水準を提供するか、不具合時にどのくらい早く交換する必要があるかを確認します。その答えから、部屋を使える状態にするまでの一室あたり目標費用を設定します。
MIMOのEssential、Standard、Premiumは計画区分です。プランナーの金額は予算上の仮定であり、市場平均や現在の仕入価格ではありません。具体的な商品と物流条件がそろったら、実際の見積もりへ置き換えます。
予算を家具の種類へ分ける
「1BRに$5,000」とだけ決めても、何へ使うかは分かりません。居間、寝室、食事・仕事、照明・収納、備品の行に分けます。説明用モデルでは居間と寝室を各25〜35％、食事・仕事を10〜20％、照明・収納を10〜15％の検討幅としますが、この割合をそのまま足し合わせる規則ではありません。
実際の配分は全体で100％以内へ調整し、既存家具とサービス内容を反映します。専用仕事場所が必要な企業住宅なら仕事用家具の割合が変わり、Studioでは大きな食事セットを減らせる場合があります。
商品代とプロジェクト経費を分ける
家具、輸送、最終配送、組立、保管、搬出、税、破損対応、外部の調整費を別に記録します。管理者にはそれらを合わせた入居準備費も示します。こうすると、商品が安いだけの提案と、配送・設置を含む提案を同じ基準へそろえられます。
予備費を各商品代へこっそり上乗せせず、独立した行として見せることも大切です。使わなかった予備費が、自動的に装飾の追加予算になるわけではありません。
開業費とその後の交換費は違う
最初の家具一式とは別に、汚れ、破損、マットレスや椅子の交換、型番廃止へ対応する運営費を考えます。適切な準備額は自社の物件履歴から検討し、一律の保証割合を置かないようにします。交換した理由、日付、品目を記録し始めるだけでも、後の判断材料になります。
少し高い商品が長く使えるかは、仕様と自社の使用実績で判断します。見た目の上位品というだけで、運営上の利益や家賃増加が保証されるわけではありません。
例外を承認し、標準を守る
似た1BRで、一方に$8,000、別の部屋に$3,500を使うなら、なぜ違うのかを説明できる状態にします。説明用の数字を価格として受け取らず、特別な寸法、顧客要望、既存設備などの理由を記録する考え方として使ってください。
発注前の承認表には、目標予算、商品見積もり、物流、予備費、差額、変更理由を載せます。家具費用プランナーで一室の目標を作り、間取りの内訳へ展開した後、実際の条件で再確認しましょう。